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Procimmo Swiss Commercial Fund - Newsletter

23.10.2012
Suite à l’augmentation de capital de juillet 2012 qui a permis de lever plus de cent millions de francs et de libérer 836’873 nouvelles parts valeur 2 juillet, le fonds Procimmo Swiss Commercial Fund a publié ses comptes annuels en date du 28 septembre 2012.

Ces comptes confirment les projections antérieures et révèlent que, au 30 juin 2012 :

  • Le fonds a réalisé un bénéfice net d’impôts pour le porteur de parts de CHF 4.595/part ;
  • La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 120.05/part
  • Le taux de vacances (y compris pertes sur loyers) est retombé à 7.11%
  • Le taux d’endettement est stable à 31.36%
  • Le TER (réf) est stable à 1.07%
  • Le rendement de placement est de 7.03%
  • La performance du fonds sur douze mois (dividende réinvesti) est de 11.56%

Ces excellents résultats démontrent la solidité de la stratégie et du positionnement du fonds et récompensent la confiance des investisseurs ainsi que le travail régulier des employés de Procimmo SA.

Comptes détaillés

Retrouvez les comptes annuels dans la rubrique Documents.

Campagne d’acquisition pratiquement terminée

Dès le 2 juillet 2012, le fonds Procimmo a commencé à acquérir ses premiers bâtiments pour le nouvel exercice. Vous trouverez un résumé de ces acquisitions dans le fichier téléchargeable ci-dessous.

Ces bâtiments ont été acquis pour un prix global de environ CHF 122'480'800 (frais de notaire et de transaction compris) et ils représentent une valeur d'expertise de CHF 130'704'200. Ils offrent un état locatif réel de CHF 8'414’280 et un état locatif théorique de CHF 10'929’793, cette différence s’expliquant par les vacants présents dans les immeubles et par le loyer préférentiel concédé à Roche jusqu’à leur départ en mars 2013. Le rendement de ces objets est ainsi de 6.87% au jour de l'acquisition et il sera de 8.36% lorsque les vacants auront été remplis.

Deux bâtiments sont encore en cours d’étude et les projets de construction avancent selon le planning. Les promoteurs du fonds prévoient un investissement total de CHF 150'000'000 pour maintenir un degré d’endettement d’environ 30% dans le fonds.


Augmentation de capital réussie et achat de deux bâtiments Roche à Burgdorf (BE)

4.7.2012

Après une nouvelle augmentation de capital réussie et la levée de plus de cent millions de francs, le Procimmo Swiss Commercial Fund investit à Burgdorf (BE) en rachetant les deux bâtiments du groupe pharmaceutique Roche.

Conformément à sa stratégie d'investissement, le fonds a acquis ces deux immeubles affectés pour partie à la production et pour partie à l'administration avec le challenge de relouer les 13'500 m2 disponibles dès le 1er avril 2013.

Selon Patrick Richard, administrateur de Procimmo SA, « tout sera mis en Tuvre pour relouer ces bâtiments et ainsi créer de nouveaux emplois à Burgdorf ». Il ajoute que la stratégie du fonds est d'investir sur le long terme et qu'il est optimiste quant à la relocation vu la très bonne situation des immeubles à cinq minutes de l'autoroute, leur excellent état et les loyers pratiqués à partir de CHF 100.-/m2 .

Cette acquisition s'inscrit dans le cadre des acquisitions du fonds suite à son augmentation de capital. Elle sera complétée par des achats de bâtiments commerciaux notamment à Vernayaz (VS) et à Porrentruy (JU).


Rapport de gestion au 1er semestre de l'exercice 2011 - 2012

29.2.2012

Année record en termes de performance

L'année 2011 aura été une année record pour le fonds Procimmo Swiss Commercial Fund. Il termine en tête du classement Schroeder avec une performance annuelle (total return) de 16.03%, alors que la moyenne suisse des fonds de placement est de 6.41% pour la même période (cf. Schroeder, Monitoring 2011/2, pp. 5 et 6).

Tout aussi réjouissante, la troisième position du fonds Procimmo en termes de rendement de placement (Anlagerendite), la seconde place en termes de rendement sur capital propre (ROE) et la première place en termes de rendement sur la fortune totale du fonds (ROIC) (cf. Schroeder, pp. 7 et 8).

Enfin, il faut compléter ces bonnes nouvelles en relevant que le fonds Procimmo est déjà le fonds qui offre le dividende le plus élevé parmi les fonds défiscalisés pour le porteur de parts (cf. Schroeder, p. 9).
Ces excellents résultats sont à mettre sur le compte de l'exercice 2010-2011, qui s'est clos au 30 juin 2011. La seule ambition des promoteurs aujourd'hui est de continuer à travailler de la sorte pour remercier les investisseurs du fonds de leur confiance.

Une nouvelle année

L'exercice 2011/2012 a commencé sur les chapeaux de roue avec une levée de capitaux bien souscrite le 1er juillet 2011 et l'acquisition, date valeur le même jour, de quatre nouveaux bâtiments industriels situés respectivement à Monthey, Puidoux, Lausanne et Yverdon.

Ces quatre premières acquisitions ont été complétées dans le courant du semestre par l'achat de sites à Boudry, Biberist, Rossens, Schönbühl et Rümlang.

 CantonVille Adresse Date d'achatPrix de revientEtat locatif théoriqueRendement théorique
 Vaud Puidoux  ZI de Verney 4  01.07.2011 13'602'884 902'664 6.64%
 Valais Monthey  ZI Les Ilettes  01.07.2011 6'154'825 414'852 6.74%
 Vaud Yverdon-les-Bains  Av. des Sports 42  01.07.2011 16'739'241 1'406'316 8.40%
Vaud Lausanne Ch. Entre-Bois 29-31 01.07.2011 10'038'157 824'568 8.21%
Soleure Biberist Burgunderstrasse 13 01.12.2011 17'177'850 1'403'187 8.17%
Neuchâtel Boudry Ch. des Conrardes 12 06.12.2011 14'652'461 1'085'088 7.41%
Berne Urtenen-Schönbühl Moostrasse 11 22.12.2011 5'466'294 503'808 9.22%
Zürich Rümlang Flughofstrasse 57 22.12.2011 4'662'890 377'000 8.09%
Fribourg Rossens Rte de Montena 65 a, b 23.12.2011 13'124'850 1'000'000 7.62%

Tous ces immeubles, dont le détail figure sur le site internet www.procimmo1.ch, correspondent parfaitement à la politique d'investissement du fonds et à sa philosophie. Certains présentent du vacant et sont en cours de remplissage. D'autres sont pleins et assurent un rendement intéressant pour le fonds depuis le jour de leur acquisition. Ces acquisitions ont permis d'apporter une solide plus-value immobilière dans le fonds, soit un peu plus de trois francs par part. Il en résulte une VNI en forte hausse à CHF 122.20.

Grâce à ces achats, le fonds poursuit son expansion et sa croissance conformément aux plans présentés.

Commentaires sur les résultats chiffrés

En raison du vide acquis, le taux de vacance augmente à nouveau pour se situer juste en-dessous de la barre des 10%. En revanche, les charges supportées par le fonds diminuent légèrement de 3% par rapport au produit réalisé alors que le bénéfice distribuable par part augment de plus de 10% sur le premier semestre de l'exercice comparé à la même période de l'année dernière à CHF 2.25 par part.

Au cours du deuxième semestre de l'exercice, l'objectif consiste à faire diminuer le taux de vacance et à augmenter l'état locatif pour accroître le dividende distribuable par part. Ce résultat pourra être atteint grâce notamment à la fin des travaux prévus à Neuchâtel et à l'ouverture du magasin Aldi, au plus tard le 1er mai 2012, ainsi que grâce à la location d'une importante surface dans le bâtiment nouvellement acquis de Biberist.
Des négociations sont en cours pour remplir d'autres espaces vacants, mais il est encore trop tôt pour savoir si celles-ci aboutiront d'ici la fin de l'exercice.

Le taux d'endettement à 31.22% ne tient pas compte des réserves de liquidités sur le compte du fonds. En prenant en considération ces liquidités, le taux d'endettement réel est de 30.4%.

Perspectives pour le second semestre de l'exercice et augmentation de capital

Outre la fin des travaux à Neuchâtel et l'ouverture du magasin Aldi, le fonds entend terminer la construction des box de Martigny d'ici au 30 juin prochain, afin de pouvoir entamer la commercialisation de ce site dans les meilleurs délais.

En parallèle, les promoteurs, suite à un concours d'architectes, ont entrepris la préparation du projet de construction du bâtiment H11 au Mont-sur-Lausanne. Une demande de permis de construire sera déposée au cours du printemps.

Simultanément une réflexion a été lancée pour la réhabilitation du site d'Otelfingen. Des premiers contacts ont été pris pour établir les potentiels du site et identifier des locataires cibles.
De manière générale, le marché de l'immobilier commercial est moins tendu que le marché de l'immobilier résidentiel et on y trouve des objets intéressants avec des rendements situés entre 6.5% et 8%. Le fonds Procimmo entend continuer sa croissance et son développement.

Pour cette raison, il a décidé de procéder à une augmentation de capital de l'ordre de 80 à 100 millions (une nouvelle part pour quatre ou cinq anciennes) selon le même timing que la précédente augmentation, à savoir distribution d'un dividende début juin, souscription fin juin et libération au 1er juillet 2012. Le volume définitif de cette augmentation sera décidé en fonction des immeubles qui auront été retenus pour une acquisition directement après l'augmentation de capital.

En termes de distribution, les promoteurs du fonds confirment qu'ils devraient pouvoir verser un dividende net de CHF 4.50 par part sur l'exercice 2011 / 2012.