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Rapport annuel au 30 juin 2011

4.10.2011

Rapport de gestion

2ème semestre positif

Le deuxième semestre de l'exercice 2010/2011 aura été marqué par quatre éléments importants:

la fin des travaux de construction du bâtiment commercial de Villeneuve et l'inauguration des magasins Pfister, Interio, Polo Moto et Migros Outlet; ces quatre ouvertures augmentent l'état locatif du fonds de 3.4 millions par année et ont nécessité un investissement global de l'ordre de 40 millions de francs.

la signature d'un bail et la planification des travaux pour l'installation d'un magasin Aldi à Neuchâtel; les travaux doivent commencer à la fin de l'été et durer environ 7 mois, pour une ouverture prévue fin mars 2012.

l'acquisition d'un terrain à Martigny et le début des travaux de construction d'une soixantaine de box. Après la complète commercialisation des box de Corcelles-près-Payerne et du Mont-sur-Lausanne, un nouveau chantier permettra de poursuivre sur la lancée dans le sens de la stratégie annoncée depuis le lancement du fonds.

la réussite de l'augmentation de capital du mois de juin. L'augmentation a été souscrite à 143% dans des conditions de marché tout à fait exceptionnelles.

Ces quatre éléments positifs confirment la stratégie des petits pas adoptée depuis le lancement du fonds et constituent des aboutissements tangibles des efforts entrepris depuis plusieurs années.

Etat locatif et évolution du vacant

L'état locatif brut du fonds au 30 juin 2011 s'élève à CH F 32'380'000 et l'état locatif net ascende à CH F 30'531'000, soit un taux de vacant historiquement bas de 5.71%. Cette réduction drastique du taux de vacant résulte du remplissage précité des bâtiments de Villeneuve, mais également de la complète commercialisation du bâtiment Coca-Cola à Bussigny et du début du paiement des loyers par Shire SA à Eysins.

Sur une base de capitalisation boursière au 30 juin 2011 de CH F 342'515'560, l'état locatif brut représente un rendement potentiel de 9.4% et l'état locatif net un rendement effectif de 8.9%.

Au 30 juin 2011, les plus grands vacants étaient relevés dans les bâtiments suivants:

Villeneuve,Chavalon: 49.2%, commercialisation en cours. Un nouveau bail entre en vigueur au 1er juillet 2011 ;

Villeneuve outlet: 16.3%, commercialisation du solde des vacants en cours. Il s'agit de la location d'espaces qui n'ont jamais été loués jusqu'à ce jour;

Jona, Dionysstrasse: 10.8%, commercialisation en cours. L'espace laissé vacant par la Poste Suisse (env. 1000m2) a été rapidement reloué. Restent maintenant les locaux d'une discothèque et d'un autre établissement public;

Neuchâtel, Draizes: 21.9%, ce vacant correspond aux surfaces qui sont louées par Aldi et actuellement en travaux;

Kloten, Industriestrasse: 18%, la reprise économique est plus lente dans cette région et les locations plus difficiles à réaliser malgré des prix proportionnellement plus bas qu'en Suisse romande;Bussingy, Sorge 2: 10.5%, ce vacant fait l'objet d'un bail qui entre en vigueur au 1er août 2011.

Les projections pour le nouvel exercice ne font pas apparaître une hausse significative des vacants, vu qu'une grande majorité des bâtiments devant être acquis suite à l'augmentation de capital sont entièrement loués.

Résultats annuels

Les résultats annuels sont conformes aux attentes. Avec un bénéfice distribuable de CH F 4.28 par part et une distribution effective de CH F 4.00, les objectifs fixés ont été atteints.

La VNI après distribution s'élève à CH F 116.50 par part. Cette VNI comprend les plus-values réalisées sur les bâtiments qui ont été achevés durant le semestre et notamment ceux de Villeneuve.

Le TER (réf) est stable à 1.09% alors que l'EBIT est en hausse à 69.92%. Le taux d'endettement du fonds est stable à 31.96%.

Perspectives 2011/2012

Le premier objectif du fonds pour l'exercice 2011/2012 est d'investir le produit de l'augmentation de capital dans les objets sélectionnés et d'intégrer ces bâtiments dans le portefeuille du fonds le plus rapidement possible pour limiter l'effet de dilution.

En deuxième lieu, l'objectif à atteindre sera celui d'une distribution calculée sur douze mois d'un bénéfice compris entre CH F 4.5 et CH F 5 par part au 30 juin 2012.

En parallèle, les promoteurs du fonds prépareront la suite de son développement par la mise en valeur des bâtiments conservant un potentiel de plus-value (par exemple les bâtiments de la Borde à Lausanne, du Châtelard à Cheseaux ou de la zone industrielle d'Otelfingen), ainsi que par l'apport de nouveaux capitaux et l'acquisition ou la construction de nouveaux bâtiments.


Rapport de gestion des promoteurs

1.3.2011

Avec un résultat réalisé distribuable sur la période de CHF 1.99 (CHF 1.86 au 31.12.09), une valeur nette d'inventaire (VNI) en hausse à 115.55 (112.60 au 31.12.09), une marge EBIT en hausse à 74.52 (62.26 au 31.12.09) et un taux de perte sur loyer en baisse à 9.53% (contre 11.76% au 31.12.09), tous les indicateurs clés du fonds Procimmo sont au vert.

Ces résultats confirment les prévisions de résultat qui avaient été communiquées dans le rapport annuel du 30 juin 2010 et signifient que la dernière augmentation de capital a été bien et rapidement intégrée dans le fonds. Les six bâtiments acquis au cours du semestre écoulé ont un rendement moyen pondéré de 6.62%, ce qui assure une bonne base de cash flow pour le fonds.

Perspectives pour le 1er semestre 2011

Au cours des six prochains mois, les investissements projetés pour la mise en valeur initiale des immeubles du fonds seront terminés. Le gros du travail pour remplir les bâtiments du fonds aura été accompli, notamment avec l'ouverture en mars 2011 de Moto Polo, Pfister, Interio et Migros Outlet. De même, les travaux pour remplir le bâtiment de Sorge 2 à Bussigny seront terminés. En conséquence, les locataires concernés commenceront à payer des loyers, ce qui aura un impact positif sur l'état locatif global du fonds.

Cette étape une fois franchie, les efforts des promoteurs pourront se concentrer sur l'optimisation des rendements afin d'atteindre, comme annoncé, une distribution régulière de cinq francs par part dès le 5ème exercice, à savoir l'année 2011 - 2012.

Dans l'intervalle et sur les mêmes bases de planification que l'année dernière, le fonds entend procéder à une augmentation de capital en juin 2011. Le ratio d'augmentation devrait être d'une nouvelle part pour quatre anciennes. L'annonce définitive de cette augmentation sera faite dès qu'un portefeuille suffisant de bâtiments aura été réuni. Ces bâtiments devront s'inscrire dans la stratégie générale du fonds et correspondre à la politique d'investissement. Une partie de l'augmentation servira à construire des box à Martigny et à finir la construction du bâtiment H9 au Mont-sur-Lausanne, afin de poursuivre la création de valeur initiée dès le lancement du fonds. Cette augmentation participera également à l'objectif d'atteindre une fortune nette de six cent millions de francs dans les trois prochaines années.

Taux d'intérêt

Au cours de ces derniers mois, les promoteurs ont été sensibles aux interrogations du marché sur une possible hausse des taux d'intérêts. Cette question est en effet importante à deux niveaux :

A) impact sur la valorisation des bâtiments :

Une hausse des taux d'intérêt entraînera inéluctablement une hausse du taux de capitalisation et donc une baisse de la valorisation des immeubles du fonds.

Cette baisse sera toutefois compensée. En effet, la hausse des taux d'intérêt implique également une hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), cette dernière pouvant être répercutée sur les loyers. Or l'augmentation subséquente des loyers permet une hausse de la valorisation des immeubles.

En conséquence, la hausse des taux d'intérêt n'aura pas un impact significatif sur la valorisation des immeubles du fonds. C'est là un des éléments fondamentalement positif de l'immobilier commercial.

B) impact sur les charges hypothécaires :

L'évolution des taux aura un impact lors du renouvellement des hypothèques. A cet égard, l'échelonnement régulier des échéances hypothécaires sur les dix prochaines années limitera l'impact d'une hausse des taux.

En ce qui concerne l'emprunt de quarante millions qui a été renouvelé pour six mois à un taux de 0.9%, il est prévu de le diviser en quatre tranches et de répartir ses échéances dans le futur dès que les taux repartiront à la hausse.

Il convient en conséquence de rester attentif à l'évolution des taux. La stratégie d'endettement du fonds permet de limiter les effets de la hausse attendue des taux et de rester serein dans les conditions actuelles de marché.